hipotecas

 

 

 

 

GASTOS GESTORIA en SUBROGACION HIPOTECAS

 

 

La Gestoría es una sociedad ''intermediaria'' cuya misión es la de tramitar la modificación de la hipoteca motivada por cambio de deudor (cliente), es decir, que aquello que está plasmado en escritura pública firmado ante notario entre el nuevo cliente y la entidad financiera, recorra todo los ''trámites burocráticos'' necesarios para que adquiera plena vigencia legal.

 

 

¿QUÉ HACE UNA GESTORÍA?

 

Básicamente, hace dos gestiones:

  • Pagar la minuta al Notario por la firma de la subrogación de la hipoteca.

  • Solicitar la exención del impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el Organismo Oficial correspondiente de la Comunidad Autónoma.

  • Con el justificante de dicha exención, y la escritura de modificación de la hipoteca, proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

  • Al cabo de unas semanas, y una vez que le avisa el Registro que ya ha procedido a la inscripción registral de la modificación de la hipoteca, recoger la escritura pública, y la entregársela al cliente.

 

¿Y nada más?: Si, NADA MAS.

 

 

¿QUIÉN PUEDE EVITAR EL GASTO DE LA GESTORÍA?

 

 

En la práctica, NUNCA podremos evitar que una gestoría nos tramite la hipoteca ante el Registro de la Propiedad, por UNA IMPOSICIÓN de la entidad financiera.

 

El motivo es muy simple: La hipoteca de una vivienda, en la mayoría de los casos, implica que es la propia vivienda la que sirve como AVAL en el supuesto de impago. Por lo tanto, el banco necesita asegurarse, al MÁXIMO, que la inscripción en el Registro de la modificación de la hipoteca se va a realizar de forma correcta, o en su defecto, y ante cualquier imprevisto, la Gestoría le va a avisar, sin demora alguna, de todo lo que concierne o suceda.

 

Piense que si no se hace de forma correcta, oficialmente costará como DEUDOR el anterior usuario, y no usted, con el cual la entidad financiera ha firmado el cambio.

 

Además de ello, las Gestorías disponen de un seguro de Responsabilidad Civil, para que en el caso de hacer un trámite de forma incorrecta, y que se le pueda exigir una indemnización, estén cubiertos por dicho seguro.

 

Imagine que el usuario no actuara correctamente, y por error, omisión, mala fe, etc, el usuario NO inscribiera correctamente la hipoteca en el Registro de la Propiedad, y llegado el caso, el banco / caja no pudiera embargar la vivienda para cobrarse un posible impago. ¿a quién podría pedir responsabilidades el banco si el cliente ya de por sí es un moroso?.

 

Además de todo lo anteriormente comentado, como es un gasto que PAGA EL USUARIO, muchas veces es el banco quién tiene sus propias gestorías, o bien convenios de colaboración con gestorías (cobra comisión), por lo tanto, siempre es un ''negocio'' más que aportar al grupo empresarial y a la cuenta de resultados.

 

CONCLUSIÓN: no se esfuerce en imponer una gestoría determinada, ni se esfuerce en querer hacer usted directamente los trámites, es INÚTIL, ya que el banco NO va a aceptar.

 

 

¿CUÁNTO VALE?

 

Lo que cobra una gestoría por tramitar la subrogacion de una hipoteca por cambio de cliente NO depende del valor de la misma, ya que el trámite a realizar es el mismo siempre, independientemente de su importe. Por lo tanto, lo que cuesta depende de la propia tarifa de la Gestoría.

 

No obstante, para el caso de una vivienda normal, cuyo valor sea ''normal'', tenga en cuenta que puede costar la Gestoría entre 150 y 300 euros.

 

En todo caso, siempre hay variables, como pueden ser gastos de desplazamiento. Imagine que la modificación de una hipoteca debe ser registrada en una población a 100 km de donde se firmó la hipoteca ante el notario.

 

Por último, reseñar que el pago de la Gestoría se realiza POR ANTICIPADO, por lo que generalmente se suele hacer una provisión de fondos inicial (señal o entrada) y antes de entregar las escrituras de la hipoteca al usuario, se debe liquidar, POR COMPLETO, el coste total.

 

 

PROVISIÓN DE FONDOS

 

Como se ha comentado anteriormente, la Gestoría es la encargada de pagar al Notario, al Registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

 

Por lo tanto, ANTES DE PROCEDER A MOVER NI UN SOLO PAPEL, lo primero que hace la Gestoría es realizar una provisión de fondos. Es decir, el banco en la cual usted tiene la hipoteca realizará una transferencia a la cuenta de la Gestoría con una cantidad de dinero suficiente para abordar todos estos gastos.

 

Normalmente, en dicha provisión de fondos incluye:

  • Gastos de la firma de la subrogación de la hipoteca ante el Notario.

  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

  • Minuta cobrada por la Gestoría.

 

Al finalizar todo el proceso, si dicha provisión de fondos resultó ser excesiva, le devolverán el sobrante, o al contrario, si faltó dinero, el banco donde tenga la cuenta corriente realizará una nueva transferencia por el importe que se deba.

 

Como puede imaginar, en el 99% de los casos, la provisión de fondos inicial es mas que suficiente para cubrir TODOS los gastos. Es muy difícil que una gestoría adelante dinero para pagar gastos de un usuario.

 

 

¿SE PUEDE NEGOCIAR EL PRECIO?

 

Generalmente, al ser un servicio técnico prestado por profesionales que tienen una tarifa base, NO suele negociarse la minuta que cobrará la gestoría.

 

La excusa dada por el banco es ''no se puede, ya que es lo que cobre un profesional en estos casos por realizar su trabajo''.

 

No obstante, hemos de decir que SI, SI se puede negociar.

 

Quizás no le otorgue mucha importancia, pero todos estos factores van sumando, y a la hora de la verdad, se obtiene unos gastos que pueden resultar elevados si no se negocian por anticipado. (ver tabla comparativa).