hipotecas

 

 

 

 

REQUISITOS ANTES de firmar HIPOTECA

 

 

Las entidades financieras parten de una máxima, y es que su negocio consiste en prestar un dinero a cambio de que el cliente lo devuelva en su integridad, mas unos intereses, y en la forma prevista en la escritura de la hipoteca.

 

A continuación se detallan los procesos y la forma en que se produce una oferta por parte de la entidad financiera:

 

1.- Aportar datos

 

2.- Estudiar la solicitud

2.1.- Importe solicitado y plazo

2.2.- Capacidad de endeudamiento

2.3.- Otras cuestiones de interés

3.- Oferta

3.1.- Política de la entidad

3.2.- Exigencias

 

1.- APORTAR DATOS

 

Lo primero que le van a solicitar es que aporte datos de su situación laboral, económica, deudas, situación familiar, etc, etc.

 

El objetivo es estudiar si usted está en condiciones de poder soportar el pago de una hipoteca, qué cantidad máxima sería posible concederle, y bajo que condiciones.

 

Para un estudio ''serio'' de la situación y que le ofrezcan una oferta vinculante para el banco / caja, a continuación se detallan los datos que suelen pedir, haciendo constar que si la operación siguiera adelante, posiblemente pudieran pedir mas datos, en función del tipo de hipoteca a realizar (p.e. si es sobre una vivienda usada, le pedirán una nota simple del registro, el contrato privado de compra - venta, etc).

 

  • Particulares:

    D.N.I.

    Dos últimas nóminas.

    Otros ingresos ; Cuentas y depósitos

    Última declaración de I.R.P.F. completa.

    Otra documentación personal :

    • Sentencia judicial de divorcio (si lo estuviera)

    • Capitulaciones (en el caso de estar casado en régimen de separación de bienes).

    • Patrimonio: Otras propiedades

    • Otros créditos y compromisos de pago

 

  • Autónomos: (además de los datos antes citados)

    Alta en Licencia Fiscal.

    Dos o tres últimas declaraciones de I.R.P.F. completas.

    Últimos pagos fraccionados de I.V.A. o I.R.P.F.

    La volatilidad de ingresos que se supone a los autónomos en muchos casos hace que el importe concedido no supere el 60% del precio del inmueble

 

  • Empresas:

    C.I.F.

    Escritura de Constitución, ampliación de capital, otras modificaciones.

    Escritura de Poderes.

    Balance Interno.

    Balance Registro Mercantil.

    Impuesto de Sociedades.

    Declaraciones de I.V.A.

    D.N.I. de los socios o administradores.

    Habitualmente, referencias de algunos proveedores/clientes.

    Detalle de entidades bancarias con las que opera

    Últimos recibos de préstamos vigentes.

 

Por lo tanto, si usted va a solicitar una hipoteca, y quiere que le hagan una oferta ''seria'', vaya con la documentación que le van a solicitar, y así se evita hacer ''dos viajes''.

 

2.- ESTUDIAR LA SOLICITUD

 

A continuación, con todos los datos aportados por el cliente, la entidad financiera procederá a estudiar su situación, teniendo en cuenta estas premisas:

 

  • Importe solicitado y plazo.

  • Capacidad de endeudamiento

  • Otras cuestiones de interés

 

2.1.- Importe solicitado y plazo

 

Con estos datos, el banco / caja sabrá las cuotas que usted deberá pagar a lo largo de la vida del préstamo.

 

Si es un préstamo a interés variable, tendrá en consideración la evolución de los interés a lo largo de estos últimos años, así como las propias previsiones que tenga para el futuro.

 

De ahí deducirá un tipo de interés ''medio'', que aplicado a la cantidad de dinero solicitada, y el plazo requerido, saldrá la cuota a pagar. (calculadora cuota de prestamo)

 

2.2.- Capacidad endeudamiento

 

La capacidad de pago viene a reflejar cuál es la cantidad de dinero que usted, en función de sus ingresos y gastos, puede destinar a una hipoteca.

 

Hace años se estimaba que dicha cantidad no debería subir mas allá del 30% de los ingresos netos, sin embargo, esta teoría cada vez se va desvaneciendo mas, debido al incremento del valor de la vivienda, y por tanto, la necesidad de pedir préstamos mas altos, llegando a veces incluso al 50 - 60 % de endeudamiento.

 

No obstante, en el análisis de cada cliente, se tienen en cuenta varios factores determinantes, como son:

  • Ingresos netos mensuales

  • Gastos fijos, como puede ser comida, luz, agua, teléfono, ropa...

  • Gastos de otros préstamos, como puede ser el de un coche, o para amueblar la vivienda, etc.

  • Número de personas a su cargo. No es lo mismo alimentar a una persona, que a una familia con dos hijos.

 

Con todos estos datos, se hace el balance final (ingresos - gastos), y da un valor que es el que usted puede destinar a una vivienda.

 

Ejemplo: usted y su pareja trabajan, y con un sueldo neto al mes, entre los dos, de 2.000 euros.

 

Al mismo tiempo, están pagando una letra por la compra del coche, de 180 euros / mes, y que la familia la componen la pareja mas un hijo.

 

Es normal, por ejemplo, que el banco / caja suponga que van a gastar en gastos de comida, luz, agua, colegio, transporte, etc, 900 euros.

 

Esto, sumado a la letra del préstamo del coche, hace una cifra, en números redondos, de 1.100 euros.

 

Como el banco sabe que una familia no puede vivir ''justo'' para dormir, comer, deberá imponer un ''margen de maniobra'' para imprevistos, vacaciones, etc, es decir, suponga que, al menos, otro 200 euros mas.

 

Es decir, que los ingresos son de 2.000 euros, y los gastos, unos 1.300 euros. Por lo tanto, sería aconsejable que, a lo sumo, la cuota del préstamo fuera de 700 euros (un 35% de los ingresos).

 

Con este dinero, estarían en condiciones de obtener un préstamo de (pueden comprobarlo en nuestra calculadora de intereses):

 

Plazo

interés = 4%

interés = 5%

10 años 69.000 € 66.000 €
15 años 95.000 € 89.000 €
20 años 116.000 € 106.000 €
25 años 133.000 € 120.000 €
30 años 147.000 € 130.000 €

 

2.3.- Otras cuestiones de interés

 

La entidad financiera no solo estudia la operación desde el punto de vista económico, sino que a veces, tiene en consideración otros aspectos.

 

Por ejemplo, un cliente del banco / caja de ''toda la vida'', donde sus padres, su familia, tiene una relación y vínculo de hace muchos años, siempre es una ''ayuda'' para que la entidad financiera ''abra la mano'' y conceda un préstamo, aunque el cliente no cumpla con todas las exigencias.

 

En el apartado negativo, por ejemplo, están las situaciones en las cuales un cliente, hace años, y por motivos pasajeros, no pudo terminar de pagar un préstamo a tiempo, y fue inscrito en la lista de morosos. Quizás dicha situación está mas que superada, pero para el banco implica un inconveniente (''con la mosca detrás de la oreja'').

 

Existen otros muchos factores, de carácter personal, que también podrían haber sido tratados.

 

En su caso particular, piense si hay algún condicionante que al banco / caja le pueda resultar atractivo, o bien, ser negativo, y valore como puede repercutir en la operación, ya que el banco lo tendrá en cuenta.

 

3.- OFERTA

 

Una vez que se produce el estudio, la entidad financiera ofrece al cliente una oferta.

 

Dicha oferta tendrá en consideración:

 

  • Política de la entidad

  • Exigencias

 

3.1.- Política de la entidad

 

Algunas veces, las restricciones no son solo motivadas por las condiciones del solicitante, sino que pueden venir de la mano del funcionamiento interno de la propia entidad. Es decir, que en un caso concreto, un banco / caja seguramente podría ofrecer a un buen cliente unas condiciones muy ventajosas, pero la política de la entidad se lo prohíben.

 

La política de préstamos de una entidad varía mucho de la necesidad de captar clientes en ese momento.

 

Por ejemplo, un banco / caja con una fuerte implantación en una zona determinada, y con muchos años de experiencia en dicha zona, suele tener una política ''conservadora'', ya que NO puede ofrecer una oferta buena a un nuevo cliente y discriminar a otros muchos clientes que ya dispone.

 

Las condiciones de las hipotecas han ido mejorando con el paso de los años, de tal forma que si bien en la década de los 90 era muy complicado bajar de un tipo de interés del Euribor + 1.0, hoy por hoy, resulta un oferta mala.

 

Por lo tanto, dicha entidad, tiene ''el lastre'' de cientos y cientos de clientes que contrataron esas hipotecas en esa época, y que son fieles clientes. Por ello, a usted no debería ofrecerle un tipo de interés, ya que para ese banco / caja siempre sería mejor perder un nuevo cliente, que perder a miles ya fidelizados.

 

Por el contrario, una entidad financiera de reciente implantación en una zona, la única forma de captar clientes es ofreciendo un producto competitivo.

 

Ejemplo: los bancos tradicionales como BBVA, Santander, Banco Popular... están ampliamente implantados en todos los rincones del territorio, y por tanto, no esperen que su política de hipotecas sea muy buena.

 

Bancos de nueva creación, sobre todo los de internet, así como Bancos y Cajas de unas regiones que empiezan a expandir su red en otras, siempre tendrán una buena política de Hipotecas.

 

Pondremos un caso en concreto. La entidad BBK puede ofrecer en Madrid unas condiciones cercanas al Euribor + 0.5, sin redondeo.

 

Esa misma entidad, en Bilbao, donde está ampliamente extendida, ofrece Euribor + 1.0.

 

3.2.- Exigencias

 

Puede que usted no cumpla con todos los requisitos que el banco / caja cree necesarios, en cuyo caso, puede ocurrir que NO le acepten como cliente, o bien, sea a través de unos condicionantes.

 

Ejemplo: si usted tiene un trabajo temporal, la empresa no es de reconocido prestigio, no dispone de cualificación profesional... no espere milagros, porque el banco seguramente rechazará ofrecerle una hipoteca.

 

Las exigencias vienen cuando usted está ''en la cuerda floja'', es decir, que dispone de unos valores de ingresos y gastos, que inicialmente podría pagar, pero que en un futuro pueden hacer que peligre dicho  pago de la hipoteca.

 

Si la entidad financiera detecta que a lo largo de la vida del préstamo pudiera haber problemas de pago, bien por que su situación laboral es inestable, o no segura, o bien porque la cantidad solicitada, en relación a sus ingresos, le propondrán medidas que deberá adoptar.

 

Una de las mas habituales para ''atajar'' una posible insolvencia en el pago de las cuotas a través de un AVAL, o un AVALISTA.

 

Por así decirlo, el AVAL es la garantía de que si usted no puede pagar, el banco podrá resarcirse a través de un tercero o un bien distinto al hipotecado.

 

Un aval puede ser cualquier otra propiedad, por ejemplo, otro piso.

 

Ejemplo: imagine que el banco requiere que se ponga como aval el piso de sus padres, o un garaje que compró con anterioridad.

 

Del mismo modo, el AVAL puede ser sustituido por un AVALISTA, es decir, una persona que se hace responsable del pago de las cuotas que usted no pueda pagar.

 

Ejemplo: imagine que su padre le avala, es decir, que él será el responsable en el supuesto de no pago.

 

En cualquiera de estos casos, tenga presente que para usted NO ES UNA BUENA OPERACIÓN.

 

Y no lo es porque la hipoteca en sí, está gravando la propia vivienda, y ADEMÁS, le están exigiendo un aval añadido.

 

¿qué mejor aval que la propia vivienda?.

 

En el caso de que le soliciten un AVAL o AVALISTA,  añadido a la propia vivienda, es porque usted NO está en condiciones de solicitar una hipoteca de la cantidad y plazo que quiere.

 

En el menor de los casos, puede ocurrir que la solución sea cambiar el plazo de la hipoteca, es decir, por ejemplo, en vez de ser a 15 años, que sea a 30 años, en cuyo caso la cuota mensual a pagar es menor, y pudiera ser asumible por la entidad financiera.

 

Nota: Debemos hacer constar, acerca de las responsabilidades de un avalista, lo siguiente:

 

Los avalistas, tienen que garantizar la deuda de forma solidaria con cada uno de los prestatarios, renunciando a los beneficios de división, orden y excusión, es decir, cada uno de ellos responderá de la totalidad de la deuda, y cualquiera puede ser el primero en tener que responder de la misma, incluso antes que el propio titular, con lo que se encuentran en la misma posición y tienen la misma responsabilidad que el titular del préstamo. También renuncian a los beneficios de notificación de incumplimiento y de relevación de fianza por prórroga, es decir, el avalista no tiene por qué recibir notificación de vencimiento anticipado del préstamo por incumplimiento, sino que se le puede exigir la totalidad de la deuda, y desde un primer momento se considera que da su consentimiento ante cualquier prórroga que pueda tener lugar.