hipotecas

 

 

 

 

GASTOS GESTORIA en NOVACION HIPOTECAS

 

La Gestoría es una sociedad ''intermediaria'' cuya misión es la de tramitar la modificación de la hipoteca por novación, es decir, que aquello que está plasmado en escritura pública firmado ante notario entre el cliente y la entidad financiera, recorra todo los ''trámites burocráticos'' necesarios para que adquiera plena vigencia legal.

 

 

¿QUÉ HACE UNA GESTORÍA?

 

Básicamente, hace dos gestiones:

  • Pagar la minuta al Notario por la firma de la modificación de la escritura.

  • Recoger la escritura pública de novacion de hipoteca, y pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el Organismo Oficial correspondiente de la Comunidad Autónoma en el supuesto de incremento de capital, o bien solicitar su exención en el supuesto de cambiar solamente el tipo de interés, o este y además el plazo de amortización.

  • Con el justificante de dicho pago o exención, y la escritura de modificación de la hipoteca, proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

  • Al cabo de unas semanas, y una vez que le avisa el Registro que ya ha procedido a la inscripción registral de la modificación de la hipoteca, recoger la escritura pública, y entregársela al cliente.

 

¿Y nada más?: Si, NADA MAS.

 

 

¿QUIÉN PUEDE EVITAR EL GASTO DE LA GESTORÍA?

 

En principio, TODOS aquellos que lo estimen oportuno, no tienen porqué recurrir a los servicios de una gestoría. Si dichas personas quieren realizar por sí mismos los trámites, podrían hacerlo. Es decir, es como decidir si uno desea, o no desea, contratar los servicios de otras personas para un trabajo que en realidad él mismo puede hacer.

 

Algunas veces, puede estar justificado el gasto de la Gestoría, bien sea porque los horarios de trabajo no nos permitan ''perder una mañana'', o por la comodidad y seguridad de que otro nos hace las gestiones. Ahora bien, no es excusa que el proceso sea complejo, como tampoco lo es el no saber cumplimentar los modelos para solicitar el pago o exención de los Actos Jurídicos Documentados, o la inscripción en el Registro, ya que en todos estos sitios, hay personal encargado de AYUDAR a todo aquél que lo precise, e incluso que le rellenen todos los datos si fuera conveniente.

 

No obstante, ''del dicho al hecho hay mucho trecho''. Es decir, en la práctica, NUNCA podremos evitar que una gestoría nos tramite la novación de hipoteca ante el Registro de la Propiedad, por UNA IMPOSICIÓN de la entidad financiera.

 

El motivo es muy simple: La hipoteca de una vivienda, en la mayoría de los casos, implica que es la propia vivienda la que sirve como AVAL en el supuesto de impago. Por lo tanto, el banco necesita asegurarse, al MÁXIMO, que la inscripción en el Registro de la modificación de la hipoteca se va a realizar de forma correcta, o en su defecto, y ante cualquier imprevisto, la Gestoría le va a avisar, sin demora alguna, de todo lo que concierne o suceda.

 

Piense que si no se hace de forma correcta, oficialmente constará las condiciones anteriores de la hipoteca, Y NO LAS NUEVAS.

 

Además de ello, las Gestorías disponen de un seguro de Responsabilidad Civil, para que en el caso de hacer un trámite de forma incorrecta, y que se le pueda exigir una indemnización, estén cubiertos por dicho seguro.

 

Imagine que el usuario no actuara correctamente, y por error, omisión, mala fe, etc, el usuario NO inscribiera correctamente la novación de hipoteca en el Registro de la Propiedad, y llegado el caso, el banco / caja, no pudiera embargar la vivienda para cobrarse un posible impago. ¿a quién podría pedir responsabilidades el banco si el cliente ya de por sí es un moroso?.

 

Además de todo lo anteriormente comentado, como es un gasto que PAGA EL USUARIO, muchas veces es el banco / caja quién tiene sus propias gestorías, o bien convenios de colaboración con gestorías (cobra comisión), por lo tanto, siempre es un ''negocio'' más.

 

Ya puestos a necesitar hacer los trámites, irremediablemente y por imposición de la entidad financiera, uno podría plantearse hacerlos a través de una gestoría de su confianza. ¿creen que si dicha gestoría no es de la confianza del banco le van a dejar hacerlo?. NO.

 

CONCLUSIÓN: no se esfuerce en imponer una gestoría determinada, ni se esfuerce en querer hacer usted directamente los trámites, es INÚTIL, ya que el banco NO va a aceptar.

 

 

¿CUÁNTO VALE?

 

Lo que cobra una gestoría por tramitar la modificación de una hipoteca por novación NO depende del valor de la misma, ya que el trámite a realizar es el mismo siempre, independientemente de su importe. Por lo tanto, lo que cuesta depende de la propia tarifa de la Gestoría, ya que es un servicio que está regulado por la ley de la oferta y demanda del mercado, es decir, NO hay tarifas fijas.

 

No obstante, suele rondar entre 100 - 150 euros en una novación.

 

En todo caso, siempre hay variables, como pueden ser gastos de desplazamiento. Imagine que la modificación de una hipoteca debe ser registrada en una población a 100 km de donde se firmó la hipoteca ante el notario.

 

Por último, reseñar que el pago de la Gestoría se realiza POR ANTICIPADO, por lo que generalmente se suele hacer una provisión de fondos inicial (señal o entrada) y antes de entregar las escrituras de la hipoteca al usuario, se debe liquidar, POR COMPLETO, el coste total.

 

 

PROVISIÓN DE FONDOS

 

Como se ha comentado anteriormente, la Gestoría es la encargada de pagar al Notario, al Registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (si procede, o bien solicitar su exención).

 

Por lo tanto, ANTES DE PROCEDER A MOVER NI UN SOLO PAPEL, lo primero que hace la Gestoría es realizar una provisión de fondos. Es decir, el banco / caja en la cual usted tiene la hipoteca, realizará una transferencia a la cuenta de la Gestoría, con una cantidad de dinero suficiente para abordar todos estos gastos.

 

Normalmente, en dicha provisión de fondos incluye:

  • Gastos de la firma de la novación de la escritura de la hipoteca ante el Notario.

  • Pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (si procede).

  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

  • Minuta cobrada por la Gestoría.

 

Al finalizar todo el proceso, si dicha provisión de fondos resultó ser excesiva, le devolverán el sobrante, o al contrario, si faltó dinero, el banco / caja donde tenga la cuenta corriente realizará una nueva transferencia por el importe que se deba.

 

 

¿SE PUEDE NEGOCIAR EL PRECIO?

 

Generalmente, al ser un servicio técnico, prestado por profesionales que tienen una tarifa base, NO suele negociarse la minuta que cobrará la gestoría.

 

La excusa dada por el banco / caja es ''no se puede, ya que es lo que cobre un profesional en estos casos por realizar su trabajo''.

 

No obstante, hemos de decir que SI, SI se puede negociar. Tenga en cuenta que sus argumentos son de peso, ya que:

  • La Gestoría es un pago que realiza el usuario, no el banco / caja.

  • La Gestoría es un servicio IMPUESTO por el banco / caja, no elegido en muchos casos por el usuario.

  • La Gestoría la elige el banco / caja. Es decir, además de ser impuesto, hay que hacerlo con una determinada Gestoría, no con la que el usuario quiera.