hipotecas

 

 

 

 

INTERES MAXIMO Y MINIMO DE UNA HIPOTECA

 

Nota: Este concepto solo es aplicable a hipotecas sujetas a un tipo de interés variable.

 

 

ORIGEN

 

Las hipotecas sujetas a un tipo de interés variable pueden fluctuar a lo largo del tiempo, en función de la evolución de la economía, del mercado...

 

Debido a que una hipoteca se contrata a un tiempo suficientemente largo (incluso hasta 50 años), es casi imposible predecir la evolución de los mercados.

 

Por ello, dentro las posibles variaciones, pueden producirse situaciones de ''anormalidad'' de tal manera que el tipo de interés a aplicar sea realmente ''inusual'', bien por exceso, bien por defecto.

 

Ejemplo: en Japón hace años estaban a un tipo de interés CERO.

 

Por lo tanto, algunas entidades financieras intentan ''acotar'' estas anormalidades, poniendo límites.

 

 

CONCEPTO

 

 

El interés nominal mínimo aplicable es aquel interés MAS BAJO que la entidad financiera aplicaría, sea cual sea el interés del mercado en ese momento, siempre que esté por debajo del interés mínimo.

 

Ejemplo: suponga que tiene una hipoteca referenciado al Euribor + 0.5%, con interés mínimo del 3.5%.

 

Pues bien, por citar un ejemplo, en Junio de 2003, el euribor se situó en el 2.014% (evolución de intereses), lo que implica que el interés aplicable a la hipoteca debería ser de 2.514%.

 

Sin embargo, como la entidad aplica un interés mínimo del 3.5%, este será el REAL APLICADO, y no el 2.514%, ya que está por debajo del mínimo.

 

Por el contrario, el interés nominal máximo aplicable es aquel interés MAS ALTO que la entidad le pudiera aplicar, sea cual sea el interés del mercado en ese momento, siempre que esté por encima del interés máximo.

 

 

Ejemplo: suponga que tiene una hipoteca referenciado al Euribor + 0.5%, con interés máximo del 10 %.

 

Pues bien, por citar un ejemplo, en el mes de Diciembre de 1989, el Mibor se situó en el 15.896%, lo que implica que el interés aplicable a la hipoteca debería ser de 16.396%.

 

Sin embargo, como la entidad aplica un interés máximo del 10%, este será el REAL APLICADO, y no el 16.396%, ya que está por debajo del mínimo.

 

NINGUNA entidad aplica un interés máximo, y el motivo es muy simple: Si el mercado en ese momento tiene un interés ALTO, a la entidad le van a cobrar también un interés ALTO, y por tanto, si tuviera un tope máximo en su hipoteca, PERDERÍAN dinero.

 

 

¿se puede negociar?

 

 

SI, SI, se puede negociar el INTERÉS MÍNIMO. Y se debe hacer cuando se negocia la hipoteca, ANTES de firmar.

 

No es el primer caso, ni será el último, en el cuál el cliente no sabe de este concepto, y ni se lo explican en día de la firma de la hipoteca, o no se da cuenta. Se pacta un interés mínimo, y luego, con la evolución del mercado, el interés del dinero es inferior a ese mínimo. (el ejemplo citado anteriormente, es un caso REAL).

 

Por otro lado, no pierda tiempo en negociar el INTERÉS MÁXIMO, ya que su entidad financiera NO VA ACEPTAR, o si lo hace, será a base de imponerle otros condicionantes. Además de ello, nunca sabrá si se podrá aplicar o no ese interés máximo.

 

CONCLUSIÓN: para que la medida sea JUSTA para ambas partes (el cliente y el banco / caja), la mejor solución, y lo que debe EXIGIR, es que no existan límites, ni superiores, NI INFERIORES.