hipotecas

 

 

 

 

IDEAS CLARAS AL NEGOCIAR CON EL BANCO

 

Sin duda alguna, esta es la fase MAS IMPORTANTE de todo el proceso, porque es la base de partida para llegar a un buen fin. Si usted no tiene las ''ideas claras'' el banco / caja harán el negocio a su favor.

 

Por lo tanto, antes de que acuda a cualquier oficina, o solicitar información a través de una página web, debe tener MUY claro qué es lo que desea, qué es lo que pide, a quién lo pide, y cómo lo pide.

 

Es decir:

 

1.- Saber lo que quiere

2.- Condiciones de partida

3.- Exigencias asumibles

 

1.- Saber lo que se quiere

 

Ya sabe que lo que quiere es una hipoteca, pero además deberá saber:

 

  • ¿qué importe necesita?

  • ¿a cuanto tiempo?

  • ¿qué margen de solvencia dispone?

  • ¿ha pensado en hacienda?

 

Seguramente, usted sepa la cantidad de dinero que precisa, y a partir de ahí, pueda calcular el resto de datos que precisa. Para ello, lo primero es saber la capacidad de endeudamiento.

 

Por así decirlo, es la capacidad de pago, la cantidad de dinero que usted, en función de sus ingresos y gastos, puede destinar a una hipoteca. De nada sirve querer comprarse una vivienda de 300.000 euros si los ingresos netos mensuales no llegan a 1.000 euros.

 

Hace años se estimaba que la capacidad de endeudamiento destinada a la compra de una vivienda no debería subir mas allá del 30% de los ingresos netos, sin embargo, esta teoría cada vez se va desvaneciendo mas, debido al incremento del valor de la vivienda, y por tanto, la necesidad de pedir préstamos mas altos, llegando a veces incluso al 50 - 60 % de endeudamiento.

 

No obstante, en el análisis de cada cliente, se tienen en cuenta varios factores determinantes, como son:

  • Ingresos netos mensuales

  • Gastos fijos, como puede ser comida, luz, agua, teléfono, ropa...

  • Gastos de otros préstamos, como puede ser el de un coche, o para amueblar la vivienda, etc.

  • Número de personas a su cargo. No es lo mismo alimentar a una persona, que a una familia con dos hijos.

 

Con todos estos datos, debería hacer el balance final (ingresos - gastos), y da un valor que es el que usted puede destinar a una vivienda.

 

Ejemplo: imagine que usted y su pareja trabajan, y con un sueldo neto al mes, entre los dos, de 2.000 euros.

 

Al mismo tiempo, están pagando una letra por la compra del coche, de 180 euros / mes, y que la familia la componen la pareja, mas un hijo.

 

Es normal, por ejemplo, suponer que van a gastar en gastos de comida, luz, agua, colegio, transporte, etc, 900 euros.

 

Esto, sumado a la letra del préstamo del coche, hace una cifra, en números redondos, de 1.100 euros.

 

Como no debería vivir ''justo'' para dormir, comer, deberá imponer un ''margen de maniobra'' para imprevistos, vacaciones, etc, es decir, suponga que, al menos, otro 200 euros mas.

 

Es decir, que los ingresos son de 2.000 euros, y los gastos, unos 1.300 euros. Por lo tanto, sería aconsejable que, a lo sumo, la cuota del préstamo fuera de 700 euros (un 35% de los ingresos).

 

Con este dinero, estarían en condiciones de obtener el plazo del préstamo de (pueden comprobarlo en nuestra calculadora de intereses):

 

Plazo

interés = 4%

interés = 5%

10 años 69.000 € 66.000 €
15 años 95.000 € 89.000 €
20 años 116.000 € 106.000 €
25 años 133.000 € 120.000 €
30 años 147.000 € 130.000 €

 

 

Por lo tanto, ya tiene las ideas claras, es decir, YA SABE:

  • El importe que necesita

  • El plazo aproximado de amortización

 

Ahora bien, si ha observado, se ha estimado un tipo de interés del 4 y 5%. Imagine que la hipoteca es a interés variable, a 30 años. Posiblemente los intereses estarán mas bajos durante épocas, y posiblemente, habrá otras que estarán mas altos. No estaría de mas que tuviera la previsión de ver si podría asumir o no un interés del 7-8%, ''por si acaso''. No le estamos diciendo que calcule el plazo con este tipo de interés tan alto, porque seguramente sería irreal, sino que tuviera en consideración épocas de crisis con tipos altos.

 

 

2.- Condiciones de partida

 

Gracias a internet, hoy por hoy el usuario tiene en sus manos una herramienta de PRIMER NIVEL, y no es otra que información abundante a su alcance, sin moverse de su casa, sin tener que dar ningún dato personal que le identifique.

 

Por lo tanto, a la hora de negociar una hipoteca, debemos saber de antemano qué ofrece el mercado en general.

 

Aquí encontrará multitud de ofertas que existen en el mercado, sabiendo de antemano que no son las únicas, que pueden no ser válidas para usted, y que puede que su propio banco esté en condiciones de poder ofrecérselo (o casi), si usted sabe jugar sus bazas. Pero estos datos, ahora mismo, a usted le deben resultar indiferente, ya que el objetivo en este momento es poder tener UNA REFERENCIA.

 

Tal es así que deberá tener claro que las condiciones de su hipoteca deberían ser:

  • El tipo de interés aplicado a la hipoteca es mejor que sea a interés variable que fijo. Y todo ello porque el banco / caja, al aplicar un interés fijo en un préstamo de tantos años, no ''se va a pillar los dedos''.

  • El índice de referencia mejor es el Euribor, con valores mas bajos que la CECA, o cualquiera de los IRPH (de las cajas, de los bancos o del conjunto de los dos) (ver evolución intereses)

  • El diferencial a añadir al índice de referencia elegido deberá estar comprendido entre:

    • Para  el Euribor: si está en una franja de 0.4 - 0.6 para considerarlo como MUY bueno. Si está entre 0.6 y  0.75 será regular, y todo lo que supere esta cantidad, será ''malo o regular''

    • Si le aplican el índice IRPH, IRPH-C o IRPH-B, ya ha empezado con mal pié, así que PEOR será si encima le añaden algún diferencial.

    • El índice CECA, de entrada, NIÉGUESE a aceptarlo como índice de referencia, salvo que le aplique un diferencial NEGATIVO.

  • El redondeo es algo que NO debe aceptar de ningún modo. Es un criterio que pasó a mejor vida.

  • La comisión de apertura debería ser CERO. Es algo que en las mejores entidades ofrecen con facilidad.

  • La comisión de amortización parcial, igualmente, CERO.

  • La comisión de cancelación total, a lo sumo, del 1%.

 

Y así con todas y cada una de las condiciones que usted considere oportunas, al objeto de tener una lista o tabla con aquellas condiciones que considera son las mas adecuadas a su caso.

 

A partir de este momento, solo le queda un detalle, y es saber quién se las ofrece.

 

3.- Exigencias

 

Además de todo esto, deberá considerar y valorar las exigencias que está dispuesto a asumir cuando la entidad financiera le exiga en la solicitud, tales como:

 

  • Nómina: domiciliar la nómina, o en el caso de ser autónomo, los ingresos que dispone. En tal sentido ¿a usted que mas le da cobrar por uno u otro banco / caja?, es una exigencia asumible.

 

  • Recibos bancarios: domiciliar el cobro de recibos como la luz, agua, teléfono, etc. En este sentido, es habitual que las entidades exijan, al menos, dos o tres recibos. Por su parte, ¿qué mas le da pagar por ese banco, o por otro?. Es una exigencia asumible.

 

  • Tarjetas: si va a disponer de una cartilla, de la nómina, lo lógico es que disponga de al menos una tarjeta de débito. Ojo, de débito, que suelen ser GRATIS, o a lo sumo, con una comisión de mantenimiento muy pequeña. Es una exigencia asumible. Si la exigencia fuera una tarjeta de crédito, pregunte lo que le van a cobrar cada año por su mantenimiento, o en todo caso, muchas veces se tiene pensado solicitarla de todas formas.

 

  • Seguro del hogar: Según la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y el Real Decreto 685/1982 que desarrolla dicha Ley, el único seguro obligatorio para suscribir una hipoteca es el de incendios.

Ahora bien, otra cuestión distinta es que la propia entidad que concede el préstamo imponga una aseguradora (ya sea del mismo grupo, o de la que cobra comisión por acuerdos firmados entre ellas), puesto que es contrario al principio de reciprocidad y de equidad que reconoce la Ley 26/84 General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, ampliada en su carácter protector hacia el consumidor a través de la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de Contratación.

 

No es cuestión de exigir o no la contratación de un seguro del hogar, que eso no se discute, ahora bien, la cuestión es que el usuario pueda elegir lo que mas le conviene.

 

Ejemplo: imagine que la compañía de seguros con la que desea el banco que contrate el seguro del hogar ofrece muchas menos coberturas que otra compañía de la competencia. O por el contrario, suponga que le están ofreciendo un seguro muy completo, pero muy caro, y usted no desea gastarse tanto (ver comparativa de precios).

  • Seguro de vida: puede que usted ya disponga un seguro de vida, o bien, otro tipo de productos que le cubren en caso de fallecimiento. O bien, que el precio que le cobran es demasiado alto comparado con la competencia, o las coberturas e indemnizaciones no son las mas óptimas. Es una exigencia ''abusiva'' por parte del banco / caja. No lo acepte.

 

  • Plan de pensiones: quizás esté usted contento con el funcionamiento de la Seguridad Social, o bien no pueda permitirse en este momento contratar un plan de pensiones, o bien en su empresa ya disponen de uno, o bien hace ya años que usted lo contrató por su cuenta, o bien las condiciones del plan que le ofrecen no son las mas ventajosas. ¿porqué contratar un producto que no precisa, o no puede, o ya tiene, o es peor que el de la competencia?. Es una exigencia ''abusiva'' por parte del banco / caja. No lo acepte.