hipotecas

 

 

 

 

GASTOS GESTORIA en HIPOTECAS NUEVAS

 

La Gestoría es una empresa cuya misión es la de tramitar la hipoteca, es decir, que aquello que está plasmado en escritura pública firmado ante notario entre el usuario y la entidad financiera, recorra todo los ''trámites burocráticos'' necesarios para que adquiera plena vigencia legal.

 

 

¿QUÉ HACE UNA GESTORÍA?

 

Básicamente, hace dos gestiones:

  • Pagar la minuta al Notario por la firma de la escritura.

  • Recoger la escritura pública de la hipoteca firmada en el Notario, y pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el Organismo Oficial correspondiente de la Comunidad Autónoma.

  • Con el justificante de dicho pago, y la escritura de la hipoteca, proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

  • Al cabo de unas semanas, y una vez que le avisa el Registro que ya ha procedido a la inscripción registral de la hipoteca, recoger la escritura pública, y la entregársela al cliente.

 

¿Y nada más?: Si, NADA MAS.

 

Es decir, el trabajo se realiza en DOS DÍAS, uno para recoger la escritura en el notario, pagar los Actos Jurídicos Documentados y entregarla en el Registro, y otro día para recogerla de dicho Registro y entregársela al cliente. Y en casi todos los casos, como la gestoría tramita mas de una hipoteca a la vez, en un ''solo viaje'' le sirve para tramitar 5-10-15... escrituras de hipotecas, compra-venta, etc, a la vez.

 

 

¿QUIÉN PUEDE EVITAR EL GASTO DE LA GESTORÍA?

 

En principio, TODOS aquellos que lo estimen oportuno, no tienen porqué recurrir a los servicios de una gestoría. Si dichas personas quieren realizar por sí mismos los trámites, podrían hacerlo. Es decir, es como decidir si uno desea, o no desea, contratar los servicios de otras personas para un trabajo que en realidad él mismo puede hacer.

 

Algunas veces, puede estar justificado el gasto de la Gestoría, bien sea porque los horarios de trabajo no nos permitan ''perder una mañana'', o por la comodidad y seguridad de que otro nos hace las gestiones. Ahora bien, no es excusa que el proceso sea complejo, como tampoco lo es el no saber cumplimentar los modelos para pagar los Actos Jurídicos Documentados, o la inscripción en el Registro, ya que en todos estos sitios, hay personal encargado de AYUDAR a todo aquél que lo precise, e incluso que le rellenen todos los datos si fuera conveniente.

 

No obstante, ''del dicho al hecho hay mucho trecho''. Es decir, en la práctica, NUNCA podremos evitar que una gestoría nos tramite la hipoteca ante el Registro de la Propiedad, por UNA IMPOSICIÓN de la entidad financiera.

 

El motivo es muy simple: La hipoteca de una vivienda, en la mayoría de los casos, implica que es la propia vivienda la que sirve como AVAL en el supuesto de impago. Por lo tanto, el banco necesita asegurarse, al MÁXIMO, que la inscripción en el Registro de la hipoteca se va a realizar de forma correcta, o en su defecto, y ante cualquier imprevisto, la Gestoría le va a avisar, sin demora alguna, de todo lo que concierne o suceda.

 

Además de ello, las Gestorías disponen de un seguro de Responsabilidad Civil, para que en el caso de hacer un trámite de forma incorrecta, y que se le pueda exigir una indemnización, estén cubiertos por dicho seguro.

 

Imagine que el usuario no actuara correctamente, y por error, omisión, mala fe, etc, el usuario NO inscribiera correctamente la hipoteca en el Registro de la Propiedad, y llegado el caso, el banco / caja, no pudiera embargar la vivienda para cobrarse un posible impago. ¿a quién podría pedir responsabilidades el banco si el cliente ya de por sí es un moroso?.

 

Además de todo lo anteriormente comentado, como es un gasto que PAGA EL USUARIO, muchas veces es el banco / caja quién tiene sus propias gestorías, o bien convenios de colaboración con gestorías (cobra comisión), por lo tanto, siempre es un ''negocio'' más que aportar al grupo empresarial y a la cuenta de resultados.

 

Ya puestos a necesitar hacer los trámites, irremediablemente y por imposición de la entidad financiera, uno podría plantearse hacerlos a través de una gestoría de su confianza. ¿creen que si dicha gestoría no es de la confianza del banco le van a dejar hacerlo?. NO.

 

CONCLUSIÓN: no se esfuerce en imponer una gestoría determinada, ni se esfuerce en querer hacer usted directamente los trámites, es INÚTIL, ya que el banco NO va a aceptar.

 

 

¿CUÁNTO VALE?

 

Lo que cobra una gestoría por tramitar una hipoteca NO depende del valor de la misma, ya que el trámite a realizar es el mismo siempre, independientemente de su importe. Por lo tanto, lo que cuesta depende de la propia tarifa de la Gestoría, ya que es un servicio que está regulado por la ley de la oferta y demanda del mercado, es decir, NO hay tarifas fijas.

Ejemplo: hemos preguntado por el valor de la tramitación en un par de gestorías diferentes, para una hipoteca de una vivienda situada en casco urbano de una gran ciudad (sin gastos de desplazamiento), cuyo valor del préstamo es de 150.000 euros, y el gasto por tramitarla en una Gestoría es de 180 euros, mientras que en otra, 240 euros.

En todo caso, siempre hay variables, como pueden ser gastos de desplazamiento. Imagine que la hipoteca debe ser registrada en una población a 100 km de donde se firmó la hipoteca ante el notario.

 

Por último, reseñar que el pago de la Gestoría se realiza POR ANTICIPADO, por lo que generalmente se suele hacer una provisión de fondos inicial (señal o entrada) y antes de entregar las escrituras de la hipoteca al usuario, se debe liquidar, POR COMPLETO, el coste total.

 

 

PROVISIÓN DE FONDOS

 

Como se ha comentado anteriormente, la Gestoría es la encargada de pagar al Notario, a Hacienda y al Registro.

 

Por lo tanto, ANTES DE PROCEDER A MOVER NI UN SOLO PAPEL, lo primero que hace la Gestoría es realizar una provisión de fondos. Es decir, el banco / caja en la cual usted tenga una cuenta corriente realizará una transferencia a la cuenta de la Gestoría, con una cantidad de dinero suficiente para abordar todos estos gastos.

 

Normalmente, en dicha provisión de fondos incluye:

  • Gastos de la firma de la escritura de la hipoteca ante el Notario.

  • El importe del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

  • Minuta cobrada por la Gestoría.

Al finalizar todo el proceso, si dicha provisión de fondos resultó ser excesiva, le devolverán el sobrante, o al contrario, si faltó dinero, el banco / caja donde tenga la cuenta corriente realizará una nueva transferencia por el importe que se deba.

 

Como puede imaginar, en el 99% de los casos, la provisión de fondos inicial es mas que suficiente para cubrir TODOS los gastos. Es muy difícil que una gestoría adelante dinero para pagar gastos de un usuario.

 

 

¿SE PUEDE NEGOCIAR EL PRECIO?

 

Generalmente, al ser un servicio técnico, prestado por profesionales que tienen una tarifa base, NO suele negociarse la minuta que cobrará la gestoría.

 

La excusa dada por el banco / caja es ''no se puede, ya que es lo que cobre un profesional en estos casos por realizar su trabajo''.

 

No obstante, hemos de decir que SI, SI se puede negociar. Tenga en cuenta que sus argumentos son de peso, ya que:

  • La Gestoría es un pago que realiza el usuario, no el banco / caja.

  • La Gestoría es un servicio IMPUESTO por el banco / caja, no elegido en muchos casos por el usuario.

Piense que en la tramitación de una hipoteca, normalmente, se tramita además una escritura de compra / venta, en la cual también habrá gastos de Gestoría.

 

Por ejemplo, puede negociar ''repartir gastos'', es decir, el cobro de UNA sola minuta, no de dos (hipoteca mas compra / venta).

 

Si por la tramitación de la escritura de la hipoteca y compra / venta le cobran, DOS VECES 180 euros, si se ahorra UNA, podrá pagar, aproximadamente el seguro de hogar por un año.

 

Quizás no le otorgue mucha importancia, pero todos estos factores van sumando, y a la hora de la verdad, se obtiene unos gastos que pueden resultar elevados si no se negocian por anticipado. (ver resumen de gastos).