hipotecas

 

 

 

 

COMISION DE APERTURA DE UNA HIPOTECA

 

Es la cantidad de dinero que la entidad financiera cobra al formalizar el préstamo hipotecario, y en base o justificación a cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.

 

Sin embargo, debido a que su fluctuación puede variar entre el 0% y el 3.0% en hipotecas a interes fijo, y del 0% al 1% en hipotecas a interes variable, mas bien cabe pensar que  se trata de un ''impuesto'' que otra cosa, ya que no es comprensible que los gastos de gestión y formalización puedan variar tanto de unas entidades a otras, o de un tipo de hipoteca a otra. O incluso, dentro del mismo banco, puede ser para un cliente el 0%, y para otro, dentro de la misma entidad, el 1.0%.

 

Por así decirlo, la comisión de apertura vale para ''publicitar'' un buen tipo de interés, es decir, comercializar un producto con un tipo de interés bajo, y a su vez, una comisión de apertura alta (claro que esto último no se pone en letras grandes, sino lo primero).

 

La comisión de apertura se abona en el mismo instante de la formalización del préstamo hipotecario, lo cual, en principio, es un contrasentido, ya que el usuario solicita que le presten dinero, y como primera medida, es él quién tiene que pagar.

 

Por ello, la mayoría de las entidades también ''financian'' la comisión de apertura, incluyéndola en el montante total del dinero prestado.

 

Ejemplo: si solicita un préstamo de 200.000 euros y la comisión de apertura es del 1% (2.000 euros), la entidad financiera abonará 200.000 euros, pero le financiará en realidad 202.000, es decir, los intereses recaen sobre 202.000 euros.

 

La comisión de apertura, a veces, es mas importante que unas décimas arriba o abajo del tipo de interés nominal aplicado.

 

Ejemplo: supongamos que solicitamos un préstamo de 100.000 euros, a pagar en 15 años, a través de cuotas mensuales.

 

interés aplicado comisión de apertura
Opción A 3.5 % 1,5 %
Opción B 3.65 % 0 %

 

En base a este supuesto, tenemos:

 

capital solicitado € intereses pagados € comisión apertura € TOTAL PAGADO €
Opción A 100.000 28.678 1.500 130.178
Opción B 100.000 30.008 0 130.008

 

Como se puede observar, la OPCIÓN A, a pesar de aplicarse un interés nominal inferior, debido a una comisión de apertura mayor, al final, sale mas caro (en concreto, 170 euros).

 

Otro aspecto a tener en cuenta en contra de la comisión de apertura es el plazo total elegido para la duración del préstamo.

 

A menor plazo elegido, los intereses pagados son menores, y por contra, la comisión de apertura, permanece invariable, ya que es un % de la concesión original solicitada.

 

Ejemplo: supongamos un mismo caso anterior, pero esta vez, solicitado a 10 años. En tal caso:

 

capital solicitado € intereses pagados € comisión apertura € TOTAL PAGADO €
Opción A 100.000 18.663 1.500 120.163
Opción B 10.000 19.508 0 119.508

 

Si a 15 años había una diferencia de 170 euros en contra de la comisión de apertura mas elevada, en este caso, la diferencia se incrementa a 555 euros.

 

Además, hay otro factor a tener en cuenta. Supongamos que la operación fuera igual de rentable. En dicho caso la comisión de apertura se paga en el acto, al firmar el contrato del préstamo, a fecha de hoy, y no es lo mismo que pagarlo paulatinamente a través de una interés mas alto.

 

Como ya se ha reseñado, la comisión de apertura puede fluctuar. El objetivo del usuario el obtener un 0 %, aunque las entidades financieras para este tipo de productos, son muy propensas a incluir una comisión de apertura.

 

Pero la comisión de apertura es uno de los parámetros que se puede, y debe, NEGOCIAR.

 

Es uno de los puntos donde debe incidir con mayor fuerza, y perseguir el objetivo de 0 euros.

 

En el caso anterior, piense que con 1.500 euros, podrá pagar: