hipotecas

 

 

 

 

REQUISITOS Y LIMITES MAXIMOS

PARA PODER DESGRAVAR EN HACIENDA

LA COMPRA DE VIVIENDA

 

La Ley establece un requisito fundamental a la hora de poder desgravarse en hacienda, y es: ''destinar el dinero a la compra de una vivienda cuyo uso sea el habitual''. También se puede deducir por rehabilitación o ampliación de la vivienda (será tratado al final de este documento).

 

La compra de la vivienda en el 90% de los casos se hace:

  • A través del ahorro antes de que se firmen las escrituras de compra / venta.

  • A través del pago de un préstamo hipotecario una vez firmadas las escrituras de compra / venta.

 

Por ello, la propia Ley se adapta a las necesidades de la sociedad, y establece que:

 

 

Antes de la firma de escrituras de compra / venta:

  • El importe a deducir será del 15% de un máximo de 9.000 euros al año por persona, o unidad familiar en declaraciones conjuntas.

  • Dicha cantidad se deberá depositar en una cuenta vivienda, o bien ser entregada al promotor / constructor de la vivienda.

Requisitos:

  • El plazo máximo que puede mantener la cuenta vivienda, o en el que deberá finalizar la obra el promotor será de 4 años (hay excepciones, como en el supuesto de retrasos y demoras en la terminación de la vivienda por causas imputables al promotor).

 

 

Después de la firma de escrituras de compra / venta:

 

  • El primer y segundo año después de la compra de la vivienda:

    • El 25 % de las cantidades entregadas hasta los primeros 4.500 euros pagados, incluido intereses y capital. En el primer año, incluido también otro tipo de gastos inherentes a la compra (notaría, iva, registro...), y descontado lo ya deducido en cuentas de vivienda o entregadas ''a cuenta'' por la compra.

    • El 15% de lo que sobrepase los primeros 4.500 euros, y hasta los 9.000 euros.

 

  • A partir del tercer año después de la compra de la vivienda:

    • El 20% de las cantidades pagadas por la hipoteca, hasta los primeros 4.500 euros pagados anualmente, incluido intereses, capital o amortizaciones.

    • El 15% de lo que sobrepase los primeros 4.500 euros, y hasta los 9.000 euros.

Requisitos:

  • Que la vivienda se habite, con carácter permanente, antes de que transcurra 1 año desde la fecha de adquisición o terminación de las obras.

  • Que los propietarios residan en la vivienda durante un plazo MÍNIMO y continuado de, al menos, 3 años. (la Ley permite excepciones, como pueden ser las motivadas por traslado de trabajo a otra localidad, etc, es decir, medidas adoptadas por obligaciones necesarias).

 

 

¿porqué conceptos se puede desgravar?

 

En principio, tiene derecho a desgravarse TODO el dinero invertido en la compra de la vivienda, es decir:

  • Las cantidades depositadas en la cuenta vivienda, así como las entregadas a cuenta al promotor / constructor antes de la firma de la escritura de compra - venta.

  • Todos los impuestos que se deriven de la compra, así como todos los gastos de formalización de la escritura, es decir:

    • IVA (en viviendas nuevas) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en viviendas de segundamano)

    • Actos Jurídicos documentados (si tiene que pagarlo)

    • Notaría

    • Registro

    • Gestoría

  • Si usted necesita una hipoteca, todos los gastos que se deriven de la formalización de la misma, es decir:

    • Actos Jurídicos Documentados

    • Notaría

    • Registro

    • Gestoría

    • Comisión de apertura

  • Todos los intereses y capital pagado de la hipoteca.

 

  • En el supuesto que usted mismo se construya su vivienda, todos los gastos de  permisos de obra, licencias, proyecto del arquitecto, etc, etc.

 

Requisitos:

  • La Ley establece como medida que el patrimonio del contribuyente debe aumentar durante el ejercicio al menos en el valor de las inversiones realizadas.

 

 

¿deducción por persona o por unidad familiar?

 

La Ley en este aspecto juega ''en contra de la familia'', porque las deducciones antes descritas son por persona, es decir:

 

Si en una unidad familiar (mujer y marido) realizan la declaración del IRPF -renta- de forma separada, CADA UNO de ellos se puede deducir hasta un máximo de 9.000 euros, es decir, un total de 18.000 euros.

 

Sin embargo, si deciden realizar la declaración del IRPF -renta- de forma conjunta, el límite máximo a deducirse es de 9.000 euros.

 

Tenga en cuenta que muchas de las declaraciones de las unidades familiares se realizan de forma ''conjunta'', ya que permiten mas desgravaciones.

 

 

¿qué se entiende por vivienda, y por tanto se puede decudir?

 

En la vivienda, además de la propiamente dicha, están incluidos los garajes y trasteros o anexos, siempre que estén en el mismo edificio de la vivienda, o en sus inmediaciones.

 

Rehabilitación y ampliación de la vivienda

 

Se tiene derecho a las mismas deducciones enumeradas anteriormente en el caso de:

  • Rehabilitación de una vivienda, siempre que esta tenga mas de 10 años de antigüedad, y sea declarada dicha rehabilitación por Organismo Oficial competente.

  • Ampliación de una vivienda, cuando se produzca un aumento de la superficie habitada permanente.

 

 

EJEMPLO DE DESGRABACIÓN

 

Suponga que ha tenido los siguientes gastos por la compra de su vivienda:

  • Año -3: entrega 6.000 euros al constructor, o bien lo deposita en una cuenta vivienda.

  • Año -2: entrega 14.000 euros al constructor, o bien lo deposita en una cuenta vivienda

  • Año -1: entrega 5.000 euros al constructor, o bien lo deposita en una cuenta vivienda.

  • Año de la compra: paga 12.000 euros en concepto de gastos de escrituras de compra/venta, hipoteca, iva,  notaría, registro... Así mismo, paga 3.000 euros en concepto de letras mensuales de la hipoteca, mas 11.000 euros en concepto de ''entrega de llaves'' (iva, entrada).

  • Año 1: paga 7.000 euros por el pago de las mensualidades de la hipoteca.

  • Año 2: paga 6.000 euros por el pago de las mensualidades, mas 4.000 euros de amortización anticipada, y 300 euros por gastos de comisión de amortización.

  • Año 3: paga 5.500 euros por pago de las mensualidades de la hipoteca.

 

Las cantidades que se pueden deducir son:

  • Año -3: 6000 euros * 15% = 900 euros

  • Año - 2: 9.000 euros * 15 % = 1.350 euros (ha depositado 14.000 euros, pero el máximo a deducir son 9.000 euros).

  • Año -1: 5.000 euros  * 15% = 750 euros

  • Año de la compra:

    • Pagos: 12.000 + 3.000 + 11.000 = 26.000 euros.

    • Ya deducido: 6.000 + 9.000 + 5.000 = 20.000 euros.

    • Resultado: 26.000 - 20.000 = 6.000 euros que se pueden deducir.

    Por lo tanto:

    • Los primeros 4.500 euros * 25% = 1.125 euros

    • Los restantes hasta 9.000 euros, es decir 1.500 euros al 15% = 225 euros

  • Año 1: (7.000 euros)

    • Los primeros 4.500 euros al 25% = 1.125 euros

    • El resto hasta 9.000 euros, es decir, 2.500 euros al 15% = 375 euros

  • Año 2: (10.300 euros)

    • Los primeros 4.500 euros al 25% = 1.125 euros

    • El resto hasta 9.000 euros, es decir, 4.500 euros al 15% = 675 euros (el exceso de 9.000 euros -1.300- no se los podrá deducir).

  • Año 3: (5.500 euros)

    • Los primeros 4.500 euros al 20% = 900 euros

    • El resto hasta 9.000 euros, es decir, 1.000 euros al 15% = 150 euros

 

En el caso planteado:

  • Total pagado en 7 años: 73.800 euros

  • Total con derecho a deducción: 67.500 euros

  • Cantidades que devuelve hacienda: 8.700 euros, que corresponden con el 12.89% de lo que tenía derecho a deducir, y el 11.79 % del total pagado.

 

Como podrá observar, no todo lo pagado, se ha desgravado, por lo tanto, es preciso realizar bien los cálculos desde el inicio de su compra de vivienda, si quiere poder desgravarse el máximo posible.