hipotecas

 

 

 

 

DESGRAVACION EN EL AÑO DE LA FIRMA ANTE NOTARIO

DE LA COMPRA DE VIVIENDA

 

El año en el cual se produce la compra de la vivienda es el mas importante desde el punto de vista fiscal, ya que en dicho año se concentran la mayoría de los gastos, y muchas veces, se sobrepasan los límites marcados por la Ley para desgravar.

 

Tenga presente una referencia, y es que en dicho año, el MÁXIMO permitido es de 9.000 euros por persona, o bien 9.000 euros por unidad familiar en el supuesto de declaraciones conjuntas.

 

Se ha desglosado en los siguientes puntos:

 

1.- ¿qué hay que considerar?

2.- ¿todos los gastos computan?

3.- Ejemplo

4.- ¿qué se puede hacer para desgravar el máximo?

 

 

 

¿QUÉ HAY QUE CONSIDERAR?

 

 

A la hora de realizar la declaración de la renta, tendrá que hacer una simple operación de SUMA y RESTA, considerando, por un lado, todos los pagos realizados, y por otro, todas aquellas cantidades que con anterioridad ya se haya desbravado, o con posterioridad, se hayan diferido el pago.

 

Es decir:

 

  • Suma de los gastos correspondientes a la escritura de compra / venta, o lo que es lo mismo: Notario, Registro, Gestoría, Actos Jurídicos Documentados (si procede), IVA (o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). (ver tabla resumen)

  • Suma de los gastos correspondientes a la escritura de la hipoteca (si existieran), es decir: Notario, Registro, Gestoría, Actos Jurídicos Documentados (en el caso de viviendas nuevas), Tasación (si procede) IVA (o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). (ver tabla resumen para hipotecas nuevas, y para subrogaciones). (tabla resumen hipotecas nuevas y subrogación).

  • Suma de las cuotas de la hipoteca pagadas en ese año. Por ejemplo, si firma la escritura en Febrero, y dispone de cuotas mensuales, deberá sumar lo pagado desde Marzo (la primera cuota) hasta diciembre. (calculadora de cuotas)

  • Suma de lo pagado por la compra de la vivienda.

 

Y en el apartado de las reducciones, deberá considerar:

 

  • La cantidad de dinero aportada a cuentas viviendas, o entregada al promotor / constructor en años anteriores, y ya desgravadas.

  • La cantidad de dinero solicitada por la hipoteca, la cual no ha sido pagada, sino diferida a lo largo del tiempo.

 

suma / resta

Concepto

+

valor de la vivienda declarado en la escritura de compra venta

+

gastos de escritura de compra venta

+

gastos escritura hipoteca (si hubiera) (tabla resumen hipotecas nuevas y subrogación)

+

cuotas hasta el final de año pagadas por la hipoteca (si hubiera)

-

cantidades ya desgravadas con anterioridad (p.e. cuentas viviendas)

-

capital solicitad de la hipoteca (si hubiera)

 

¿TODOS LOS GASTOS COMPUTAN?

 

 

Si, absolutamente todos los gastos inherentes a la compra / venta, y la hipoteca, COMPUTAN. Es decir, lo que cobra el Notario, el Registro, e incluso la Gestoría, la Tasación (si hubiera), la comisión de apertura o subrogación (según el caso).

 

Lo que no computa es:

 

  • Lo pagado en dinero negro al vendedor

  • Las mejoras realizadas en la vivienda, y NO declaradas como valor en la escritura de compra / venta.

 

EJEMPLO

 

 

Hemos de destacar, antes de nada, que cada caso particular de cada persona, debería analizarse de forma distinta. A continuación vamos a mostrar un ejemplo, de los muchos casos que ocurren hoy en día.

 

Suponga la compra de una vivienda NUEVA cuyo valor es de 150.000 euros, con subrogación de hipoteca de 100.000 euros, en la que, además, se ha desgravado 5.000 euros por año, durante 3 años anteriores debido al pago de letras mensuales al promotor / constructor, y señal de entrada.

 

Por lo tanto, tenemos la siguiente situación:

 

  • Valor de la vivienda: 150.000 euros

  • Gastos de la escritura de la compra / venta: 11.299 euros, que se desglosan en:

    • IVA: 9000 (tributación al 6%)

    • Notario: 408

    • Registro: 191 €

    • Gestoría: 200 €

    • Actos Jurídicos Documentados: 1.500 € (tributación al 1%)

  • Valor de la Hipoteca: 100.000 euros

  • Gastos de la escritura de subrogación de la hipoteca: 1.285 euros, que se desglosan en:

    • Comisión de subrogación: 500 (hemos supuesto el 0.5%)

    • Actos Jurídicos Documentados: 0 (está exento por Ley)

    • Notario: 373

    • Registro: 172 €

    • Gestoría: 240 €

    • Tasación: 0 (no se precisa)

  • Pago de cuotas hasta fin de año: 4.770 euros (hemos supuesto un préstamo a 30 años, con un tipo de interés inicial del 4%, y el pago de 10 cuotas mensuales durante el año de la compra).

  • Cantidades ya desgravadas: 15.000 euros (5.000 euros durante tres años)

 

Por lo tanto:

 

suma / resta

Concepto

+ 150.000

valor de la vivienda declarado en la escritura de compra venta

+ 11.299

gastos de escritura de compra venta

+ 1.285

gastos escritura hipoteca (si hubiera)

+ 4.770

cuotas hasta el final de año pagadas por la hipoteca (si hubiera)

- 15.000

cantidades ya desgravadas con anterioridad (p.e. cuentas viviendas)

- 100.000

capital solicitad de la hipoteca (si hubiera)

+ 38.061

TOTAL: +38.061

 

Es decir, que en este caso, el año, como el máximo permitido por la Ley es de 9.000 euros por persona, o 9.000 euros por unidad familiar, el usuario dejará de desgravarse un total de 29.061 euros

 

Suponiendo, en el mejor de los casos, que pudiera desgravarse dicho exceso, al 15%, estaríamos hablando de una pérdida de 4.359.15 euros que se han dejado de percibir a través de la vía de la declaración del IRPF -renta-

 

¿QUÉ SE PUEDE HACER PARA DESGRAVAR EL MÁXIMO?

 

 

El único ''truco'' consiste en aplazar, o adelantar, cuanto mas dinero, mejor.

 

Referido al ejemplo concreto analizado, soluciones a aportar serían:

 

  • En vez de aportar al constructor / promotor con anterioridad a la firma 5.000 euros al año, intentar que fueran 9.000 euros, y en vez de 3 años, que fueran durante 4 años (lo máximo que permite la Ley). O en su defecto, aportar dicha cantidad al Promotor, y el exceso, hasta 9.000 euros, guardarlo en una cuenta vivienda, y desgravarlo también.

Con ello, conseguiríamos adelantar, en vez de 15.000 euros (5.000 * 3 años) como se ha producido, un total de 36.000 euros (9.000 euros * 4 años). Y eso supone ''ganar'' en la operación un total de 3.150 euros.

 

  • En vez de firmar la escritura en Febrero, y por tanto, pagar 10 cuotas mensuales, intentar:

    • Hacer la escritura en Diciembre, y con ello, conseguiríamos no desgravar los 4.770 euros de las cuotas pagadas.

    • Si el promotor / constructor no accede a retrasar la firma de la escritura de / compra venta, solicitar al banco / caja una carencia en el pago durante UN AÑO, con lo cual, conseguiríamos atrasar el abono de los 4.770 euros a un año posterior.

    • Elegir la modalidad de pago de cuotas anual. Aunque en este caso, sería preciso un estudio mas detallado de los intereses pagados en uno y otro caso.

    En cualquiera de los casos, esto supone una ganancia (considerando un 15% de desgravación) de 715.5 euros.

 

Es decir, que todo esto supone, al final, una ganancia de 3.865,5 euros que, en el ejemplo anterior NO SE PERCIBEN de hacienda, y con unas sencillas anticipaciones a lo que luego ocurre, si se pueden ingresar.