hipotecas

 

 

 

 

DEDUCCIONES POSTERIORES AL AÑO DE LA FIRMA DE ESCRITURA

DE LA COMPRA DE VIVIENDA

 

Una vez que ya se ha comprado la vivienda, y superado ese mismo año en que se realiza, los sucesivos años y hasta la finalización del pago de la hipoteca, los cálculos a la hora de desgravarse en hacienda son fáciles de realizar.

 

Tenga presente siempre la misma referencia, y es que cada año, el MÁXIMO permitido es de 9.000 euros por persona, o bien 9.000 euros por unidad familiar en el supuesto de declaraciones conjuntas.

 

Por lo tanto, TODO lo que pague de cuotas de la hipoteca o amortizaciones (tanto los capitales e intereses o comisiones) no deberían superar dicho límite para que usted pueda desgravarse el máximo.

 

Al margen de la generalidad, y partiendo de esa premisa, a continuación se tratan algunos aspectos de interés, como son:

 

1.- Titulares de la hipoteca

2.- Los dos años siguientes a la compra

3.- Elegir la cuota máxima

4.- Amortizaciones

5.- Cancelar hipoteca

 

TITULARES DE LA HIPOTECA

 

 

La Ley permite desgravarse, como máximo y persona, 9.000 euros, o bien, si se trata de unidades familiares que realizan declaración conjunta, también 9.000 euros.

 

Esto significa que si la hipoteca de la vivienda la han firmado MAS de una persona, habrá que considerar lo siguiente:

  • A cada titular de la hipoteca, se le asigna una cuota de participación o responsabilidad sobre la misma, es decir, se le asignan unas cantidades satisfechas por las cuotas.

Si no se especifica nada, la parte de cada uno de los titulares es proporcional, es decir, en el caso de una pareja, el 50% de las aportaciones de cada uno.

  • A la hora de realizar la declaración de la renta, cada una de las personas que son titulares de la hipoteca, podrá deducirse, COMO MÁXIMO, la parte que le corresponda, o lo que es lo mismo, las cantidades que ha pagado.

 

Esto significa, por ejemplo:

 

  • En las parejas civilmente reconocidas como casadas, en régimen de gananciales, podrán optar por realizar la declaración CONJUNTA, en cuyo caso, se suma el importe TOTAL de las cuotas, y el límite máximo de deducción es de 9.000 euros en total. O bien, optar por realizar una declaración INDIVIDUAL, en cuyo caso, el límite es de 9.000 euros por cada una de las personas, y la cantidad que cada uno debe considerar es la que ha aportado a la hipoteca. Si no se especifica lo contrario, se supone que es al 50%.

  • En las parejas de hecho, o civilmente NO casadas, deberán hacer la declaración cada uno por su lado, y cada uno podrá desgravarse la cantidad que ha satisfecho.

 

Con todo esto, lo que queremos llamar la atención de usted es que, a la hora de firmar la hipoteca, tenga en consideración el tratamiento fiscal, para sacar el máximo rendimiento posible.

 

Ejemplo: suponga que las cuotas anuales pagadas por la hipoteca en una pareja civilmente casada en régimen de gananciales fueran de 12.000 euros, y las dos personas están trabajando.

 

Desde el punto de vista de la deducción fiscal por la vivienda, la operación mas rentable es hacer la declaración individual, ya que:

  • Si hicieran declaración conjunta, el límite máximo sería de 9.000 euros, lo que supone una ganancia de 1.575 euros en la declaración (considerando el 20 y 15%)

  • Si hicieran la declaración individual, a cada uno de ellos se le asignaría 6.000 euros, lo que supone una ganancia, en su conjunto, de 2.250 euros (también, considerando el 20 y 15%).

 

Habría que considerar otros aspectos de la declaración de la renta para ver si sería la mejor solución.

 

LOS DOS AÑOS SIGUIENTES A LA COMPRA

 

 

La ley establece que los dos años siguientes a la compra, y por los primeros 4.500 euros pagados por cuotas de una hipoteca, se deducirá el 25% en vez del 20%.

 

Como normalmente una declaración de la renta NO se firma justo el 1 de enero, la cuestión es ¿cómo se computan los plazos?.

 

La respuesta es muy sencilla, y no es otra que DE FECHA A FECHA.

 

Ejemplo: suponga que su vivienda la compra el día 8 de Abril.

 

Pues bien:

  • Todo lo que pague ese mismo año, y hasta lo primeros 4.500 euros, se deducen el 25%

  • El siguiente año, todo lo que se pague por la hipoteca, y hasta los primeros 4.500 euros, también se deducen el 25%.

  • Y el tercer año, los primeros 4.500 euros tributarán al 25 o el 20%, en función de lo que se pague antes y después del 8 de abril. Lo que se hace en estos casos, es realizar una regla de proporcionalidad, es decir, se divide todo lo pagado en 365 días, y luego, se multiplica, cada parte, por los días que le corresponden.

Ejemplo: suponga que en ese año se ha pagado 6.000 euros por cuotas de la hipoteca.

 

El exceso de 4.500 euros, y hasta los 6.000 euros, se deduce al 15%, es decir, 1.500 * 15% = 225 euros.

 

Los primeros 4.500 euros, se dividen por 365 días = 12.3288 euros / día

 

Hasta el 8 de abril (98 días), son 1.208,2224 euros, al 25% = 302,06 euros

 

El resto, hasta el 31 de diciembre (267 días), son 3.291,7896 euros, al 20% = 658,36 euros.

 

Con lo cual, lo deducido ese año son 225 + 302,06 + 658,36 = 1.185,42 euros.

 

ELEGIR LA CUOTA MÁXIMA

 

 

A la hora contratar la hipoteca, uno de los factores que usted deberá tener en cuenta es el de la fiscalidad, de tal forma que pueda deducirse el máximo.

 

Eso significa que en función de la cantidad de dinero que se solicita de la hipoteca, de la forma de pago, y el plazo de devolución, arrojarán unas cantidades satisfechas al año, de tal forma que si se sobrepasa el límite marcado por la Ley, NO se podrá desgravar dicho exceso.

 

Ejemplo: suponga que va a solicitar un préstamo de 100.000 euros, y suponemos un tipo de interés del 4%, y la forma de pago, mensual.

 

Estas son las cuotas mensuales, y el total cada año:

 

Valor de la hipoteca:

100.000 €

Cuotas mensuales

Total pagado cada AÑO

10 años 1.012 € 12.144 €
15 años 740 € 8.880 €
20 años 606 € 7.772 €
25 años 528 € 6.336 €
30 años 477 € 5.724 €

 

En todos los casos, EXCEPTO a 10 años, el importe total pagado al año es inferior a 9.000 euros, el máximo permitido por la Ley.

 

Por un lado, piense que reducir el tiempo de pago de la hipoteca, REDUCE el pago de intereses, pero por contra, como ha pasado en la amortización a 10 años, el exceso de los 9.000 euros, NO SE PUEDE DESGRAVAR.

 

Y del mismo modo, todo lo que pase de los primeros 4.500 euros, solo se deduce el 15%, en vez del 20 ó 25% como ocurre con los primeros 4.500 euros.

 

Desde el punto de vista FISCAL, la mejor operación sería la de 30 años, ya que se puede deducir el TODO, y además, la mayoría al 20 - 25%.

 

AMORTIZACIONES

 

 

A lo largo de la vida de un préstamo, el cliente puede utilizar la fórmula de amortizar capital, con el objetivo, bien de reducir el plazo, o bien de reducir la cuota (ver aquí qué interesa más).

 

Y dichas cantidades SI SE PUEDEN DESGRAVAR, incluso, si el banco le cobra comisión de amortización, también se puede desgravar.

 

Ahora bien, dicha amortización deberá sumarse a las  cuotas regulares pagadas durante el año, y siempre con el objetivo marcado por los límites de la ley, es decir, 9.000 euros por persona, o por unidad familiar si hace declaración conjunta.

 

Ejemplo: suponga el caso anterior, en el que además, durante un año amortiza 3.000 euros.

 

Los resultados serían:

 

Valor de la hipoteca:

100.000 €

Total cuotas mensuales

Amortización

Total pagado cada AÑO

Exceso no deducido

10 años 12.144 € 3.000 € 15.144 € 6.144 €
15 años 8.880 € 3.000 € 11.880 € 2.880 €
20 años 7.772 € 3.000 € 10.772 € 1.772 €
25 años 6.336 € 3.000 € 9.336 € 336 €
30 años 5.724 € 3.000 € 8.724 € 0 €

 

Desde el punto de vista FISCAL, la mejor operación sería la de 30 años, ya que se puede deducir TODO lo pagado. El resto de opciones, suponen ''renunciar'' a desgravarse cierta cantidad, tanto mas cuanto menos sea el plazo de la hipoteca.

 

Por ejemplo, contratar a 30 años siempre tiene el inconveniente de pagar muchos mas intereses que hacerlo a 10 años, pero sin embargo, el resto de condiciones siempre son ventajas, tales como:

  • Se dispone de mas líquido disponible al mes, ya que la cuota a pagar es menor.

  • Se tiene un margen de maniobra para amortizar, y además, que dicha amortización sea desgravable.

  • Si no se decide amortizar un año, y por ejemplo se considera el caso mostrado anteriormente, las cantidades pagadas serán deducidas al 20 - 25% en su mayoría, y no al 15%. 

Ahora bien, NO SE OLVIDE negociar con su bando una comisión de amortización del 0%.

 

CANCELAR LA HIPOTECA

 

 

Una vez que se ha pagado la totalidad de la hipoteca, es preciso proceder a su cancelación Registral (ver todo el proceso y gastos aquí).

 

Eso significan una serie de gastos de notario, registro... que usted deberá afrontar.

 

¿se pueden deducir?, SI, TODO SE PUEDE DEDUCIR, es decir, los gastos que acarreen la cancelación.

 

Por lo tanto, el año que finalice de pagar su hipoteca (enhorabuena!!!), podrá optar por cancelarla en el Registro de la Propiedad (a veces, el usuario no se percata o desconoce este aspecto, y luego, cuando decide vender el bien, debe hacerlo, ya que ''oficialmente'', la hipoteca aún existe, aunque esté pagada en su totalidad).

 

Deberá tener en cuenta, como siempre, el límite marcado por la Ley, es decir, que deberá sumar los gastos de cancelación mas las cuotas pagadas del préstamo ese año, e incluso amortizaciones anticipadas (muchas veces se produce la cancelación con amortización total anticipada), y todo ello, con un límite de desgravación de 9.000 euros por persona, o unidad familiar en declaraciones conjuntas.